۱) بالمباشره : مانند سکونت در منزل مسکونی

۲) مع الواسطه : مانند تصرف قیم ،وکیل ، مستاجر یا نماینده . به طور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک ، تصرف مالک محسوب می شود.

ب – تصرف معنوی : منظور این است که تصرف ایادی قبلی که متقاضی از آن ها تلقی ‌کرده‌است ، تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود.به عنوان مثال تصرف مورث ،تصرف وارث شمرده می شود.لذا طبق ماده ۱۱قانون ثبت : «درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که در مالکیت یا در تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدرکی داشته باشد». در تصرف معنوی آثار تصرف حسی بر ملک وجود ندارد. بلکه اسباب و مدارک حقوقی اقتضای مالکیت شخص بر آن مال را دارد.

پس از تقاضای صدور سند مالکیت از سوی اشخاص و طی مراحل و تشریفات قانونی (اعم از انتشار آگهی مقدماتی، نوبتی وتحدیدی)، ادارات ثبت اقدام به ثبت ملک به نام متقاضیان املاک می نمایند و سند مالکیت صادر می نمایند.ماده ۲۱ قانون ثبت نیز زمان صدور سند مالکیت را پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت دانسته است.پس می توان سند مالکیت را از جمله اسناد رسمی ^[۱۲]و اوراق بهاداری دانست که، پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک (دفتر املاک ) به مالک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک می شناسد اگرچه او در آن ملک تصرف مادی هم نداشته باشد.^[۱۳]

در اصطلاح ثبتی نیز سند مالکیت به همان کتابچه ای گفته می شود که با صفحات متعدد و نخ کشی و پلمب شده در سه نوع ۱۲برگی ،۱۶برگی و۳۲ برگی توسط اداره ثبت تهیه و در اختیار مالکین قرار می گرفت. سند مالکیت همان سند منگوله دار در عرف عامیانه است.^[۱۴]

در حال حاضر در جهت اجرای تکلیف قانونی مقرر در بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه سال ۱۳۸۹ و در راستای ارتقاء ضریب امنیت و تکمیل بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، پیش گیری از جعل و ایجاد خدشه به اسناد مالکیت صادره ، ارائه خدمت بهینه توام با سرعت، دقت و کیفیت به شهروندان صدور سند مالکیت جدید تک برگی توسط کلیه واحد های ثبتی الزامی گردیده است . لذا معاونین ، مدیران ستادی و استانی مکلفند هم زمان با اجرای نرم افزار مربوط و صدور سند مالکیت جدید برای فرایند تفکیک املاک ، در کلیه واحدهای ثبتی سراسر کشور فراهم نمایند.

با توجه به تک برگ بودن این اسناد هرگاه مفقود شوند یا به دلایلی نظیر ریختن جوهر یا سوختگی و دلایلی نظیر این قابل استفاده نباشد مطابق ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت سند المثنی صادر و موضوع در قسمت شماره سریال درج و سند جدید به مهر المثنی ممهور می‌گردد.(ماده ۸ دستورالعمل بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه)و هر گاه به دلیل پر شدن قسمت نقل و انتقالات امکان درج انتقال جدید وجود نداشته باشد سند مالکیت تعویض می‌گردد.

در صدور سند رسمی آنچه حایز اهمیت است و جزء شرایط عمومی صدور سند به حساب می ­آید، این موضوع که مامور ثبت با توجه به جایگاه و اهمیت صدور سند مالکیت در جامعه امروز و در بین مردم باید نهایت سعی و کوشش خود را به عمل آورد تا از هر گونه اشکال حتمی و احتمالی در راستای صدور سند به دور بوده و در این زمینه به علم و یقیین برسد .و با توجه به اینکه سند مالکیت هم عرض و هم ارزش با حکم دادگاه تلقی گردیده است از جمله دلایلی است که مامور ثبت باید در صدور آن نهایت سعی و کوشش خود را کند تا از هر گونه اشکال حتمی و احتمالی در این زمینه به دور باشد. هم چنین مامور ثبت نمی تواند با تمسک به اصل برائت و اصل اباحه که از اصول مسلم فقهی است خود را از این مسولیت معاف کند. ^[۱۵]

گفتاراول- آثار ثبت املاک

در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همان گونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می‌گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانون‌گذار را به دنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.

الف – مهم ترین آثار سند مالکیت:

الف ) مثبت مالکیت – از جمله مهم ترین آثار دریافت سند مالکیت می توان به اثبات مالکیت شخص و سلب مالکیت از غیر اشاره کرد.ملکی که با رعایت تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردیده ،دولت کسی را مالک می‌داند که ملک به نام او ثبت شده است امری که صریحاً در ماده ۲۲ قانون ثبت بر آن تصریح گردیده است.

نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. ^[۱۶] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.

ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می‌باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مذبور می‌باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می‌دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».

عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد ‌کرده‌است که به شرح آن می پردازیم.

الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هر گونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)